您的当前位置:首页资讯深圳最缺的土地,都在这900家公司手里!

深圳最缺的土地,都在这900家公司手里!

来源: 作者: 日期:2018-06-14 10:04:08

分享到

深圳今年全市新增建设用地仅200公顷

 

深圳市规划国土委:6平方米“蚁房”涉嫌违法违规

 

全球150城房价涨幅榜:深圳高居榜首


以上为今日新闻标题集锦


此前震动全国的“万宝之战”中有条信息,万科与深圳地铁于2016年3月签署合作备忘录,后者将以区区数十万平米土地成为宇宙第一大房企、全球五百强企业、市值超过6000亿的万科地产大股东。

 

其代价不过是深圳不到1平方公里的土地。

 

但如果一个群体手中掌握着深圳数百平方公里土地,你能否认他们是土豪?

 

没错,寸土寸金的深圳,就有398平方公里土地掌握在一群公司手里。它们是深圳隐性的超级富豪!

 

这群公司是由原深圳农村转制而来的社区股份合作公司,共900余家。


1


今天的深圳,以一个非省级行政中心身份跻身中国一线城市,GDP稳居前四,已经接近香港。创新能力高居全国榜首,硬指标排名在国际上仅次于韩国、以色列。

 

然而,就在一路狂飙之下,深圳猛然发现,1997平方公里的辖区面积,只剩下不到8平方公里可发开用地。土地开发强度接近50%,远超30%国际警戒线。深圳发展后续无力,产业用地、居住用地同时奇缺!

 



与此同时,全市违法建筑有37.3万栋,违法建筑面积高达4.28亿平方米,占全市总建筑面积的43%。

 

一座外表光鲜的现代化城市中,违法建筑与合法建筑各占半壁江山,亘古未闻!

 

一边是大量违建占用土地不能入市提高市场供给,一边是房价一路攀升,到今天变态到均价超过7万元每平米!

 

这是深圳最大的城市病。人们常说,有些问题可以在发展中解决,可是,深圳的城市空间重症正是发展所带来的问题,并随着土地价格的暴涨日益严重化!


2


2007年,在今天的地标、罗湖蔡屋围京基100范围内,一户蔡姓“钉子户”通过行政复议拿到1700万元拆迁补偿款,轰动全国。

 

然而,这个纪录很快就被打破。

 

2011年,岗厦拆迁,500多栋楼房主人集体跨入千万富豪行列,其中成为亿万富豪的超过10个。

 

2012年,大冲旧改造就10个亿元户、400户千万富翁家庭。

 

而早在2007年前,渔农村、南光村拆迁,几乎整村村民家庭早已悄悄跨入千万级行列。

 

当然,合法建房遭遇拆迁,产权理应被尊重,交易应当平等自愿。这些房屋主人瞬间升级为千万亿万富豪,应归功于祖上荫德。

 

但是,深圳拆迁普遍实行的是“见者有份,有房就陪”,即便是违建,也一视同仁补偿。仅有原关外少数地区拆迁中,对非本村人口的违建房补偿进行八成左右打折。

 

以补偿款达到1700万元的蔡屋围“钉子户”6层民房为例,其建设成本为120万元,“种房”的利润是投资的十几倍。

 



这无疑极大刺激了违建的产生。以至违建一直以疯狂的速度增长,直到今天成了与合法建筑“均分天下”的奇特状态。


3


900余家股份合作公司的前身,是遍布原宝安县的1千多个村庄。

 

城市化之时,这些村庄先后以自然村、行政村为单位,成立股份合作公司,成为一种既承担社会管理职能、又承担经济发展任务的社区集体经济组织。“村长”、公司董事长常常是同一个人。

 

这些股份合作公司成为一种奇特的组织化力量,它既可以在某些方面“抗衡”地方政府,又能以38万原住民傲视一盘散沙的上千万新移民。

 

曾经,政府需要它管理庞大的外来人口。

 

曾经,政府需要它配合征地。

 

于是,只要村委(股份合作公司)盖章,任何人都可在其辖区范围内建房。虽然其中很多房屋拿不到合法用地手续及产权证,但只要经村委(股份合作公司)同意,它就能建成、存在。

 

事实上,没有股份合作公司的配合,很多时候,政府查违工作几乎无从下手。

 

于是,股份合作公司、原住民、有关系的人、能够掏钱向股份合作公司买地的新移民,甚至是查处违建的政府工作人员以及其他权力人士,纷纷加入“种房淘金”的队伍,大大小小的握手楼、小产权房、小厂房蜂拥而上。

 

没人能否认,股份合作公司一直掌握着城中村违建的命脉,深圳的违建绝大部分与900家股份合作公司有关,股份合作公司就是深圳违建的最大主体。

 

没人能否认,深圳今天的城市病,与这900家股份合作公司脱不了干系。

 

据一号平台(一家为股份合作公司提供专业服务的机构)调查,这900家股份合作公司的总资产超过1.5万亿,是深圳全市国有企业总资产的3倍之多。但它们在坐拥数万亿资产的同时,却紧紧扼住城市发展的咽喉。


4


如果到今天还说深圳38万原住民是农民,显然是不对的。他们大多拥有高档住宅小区大面积住房,拥有一至数栋出租屋或厂房,还有数额不菲的股份分红。以资产拥有量和收入水平论,这座两千多万人口的城市中,能比得过他们的人并不多。

 

但是,他们还是农民,是彻头彻尾的农民。

 

他们表面上城市化,却与国内其他城市郊区农民的城市化不一样,他们原封不动、原汁原味地保留农村集体经济组织——虽然美其名曰“股份合作公司”。


国内其他城市也有集体经济组织,那就是我们耳熟能详的“大集体”、“小集体”。这些“大集体”、“小集体”是以劳动力和资金结合进入市场的经济组织,但深圳的股份合作,资金来自于不能进入市场、不得抵偿债务、不得用来抵押贷款的土地,它的股份和利益分享不是按劳动计算,而是按人头计算。

 

连人口带土地一并转制而来的经济组织,就是城市中的农村——它们完全没有城市化。所以,说他们是农民,一点也不冤。

 

正是这种不彻底的城市化,使股份合作公司天然带有农村社会管理性质,使得股份合作公司的政企社企不分现象无法根除。

 

可以这么说,只要股份合作公司的股份配置不与人口剥离,土地不进入市场,这群土豪永远都是农民。

 

而集体形式的农民、农村与现代城市发展天然不相融,由于它们与市场格格不入,所以很难通过市场的形式让一座城市生长成健康的自然形态,甚至城市规划也会因农村集体经济组织的存在而受阻。这就是今天深圳土地开发强度接近50%、而同时却拥有占城市总建筑面近半违法建筑、数百万人住在握手楼中的原因。              


5


深圳最大的城中村南山白石洲旧改之际,不少中外文化艺术工作者满怀惆怅,拍纪录片、搞种种纪念活动……

 

其实,那里并没有诗意。城中村只有脏乱差,且危机四伏,如2016年8月宝安沙井一城中村民房因电瓶车充电起火,竟导致整层楼住户陷入灾难,造成7人死亡的重大后果。

 

城中村仅是城市公共服务大规模欠账之下,社会自救的结果。

 

综合开发院李津逵教授十几年前就说过,若不是城中村,深圳无法容纳和供应城市发展发展所需的大量劳动力。可见,城中村只是一种现实需要。

 

诚然,城中村低成本生活给了无数新移民来深打拼的便利,也让各种新移民带来的文化有了交流融合的歇息之地。但到了GDP总量接近香港、人均GDP赶上韩国的今天,还有超过700万人租住在城中村昏暗脏乱的握手楼里,无疑不是深圳可以用诗意来叙述的荣光。

 

三十年河东、三十年河西,曾经为深圳野蛮生长做出过贡献的城中村,今天已经成为城市可持续发展的最大阻碍。

 

6


客观地说,38万深圳原住民成为“土”豪,可谓时代机缘,他人嫉妒不得。

 

深圳经历过两次城市化过程。1992年原特区内68个行政村、168个自然村4万多村民转为城市居民;2004年原关外18个镇、218个村民委员会27万村民转为城市居民。城市化过程中的土地统征(转)政策是:

 

等高线50米以上的土地直接归国家所有;

其他征用为国有的土地给予一次性现金补偿;

保留户均100平方米私宅用地,人均100平方米工商发展用地,户均200平方米公共基础设施用地。这些土地均为行政划拨用地。


客观地说,这样的统征政策基本上是合理的,通过地权的保障,能够让村民充分享受城市发展红利。

 

但是,政策并没有完全落实。

 

如据一号平台调研,政府返还土地历史欠账太多,仅原关内上步公司,政府就欠返还用地数十万平方米。而原关外,大量征地补偿不到位,甚至有坡度超过20度的土地及山林不予补偿的引起村民激烈反对的规定。

 

深圳城市化过程中,农民的地权并没有得到较好的落实。

 

7

 

资料显示,至2009年,全深圳股份合作公司实际使用土地规模约400平方公里,其中有合法权属来源用地为100平方公里,而没有任何合法权属来源用地高达300平方公里。尤其是后者,成为违建重灾区。

 

这些未取得合法地位的建筑,有一个专有名字,叫“历史遗留问题”建筑。

 

从上世纪90年代开始,深圳市一遍遍措辞严厉发文遏制违建,但二十多年里,违建的增长速度却停不下来。

 

问题在,政府欠股份合作公司返还土地,征地未补偿。

 

由于农民的地权没有得到落实,村民和股份合作公司就通过疯狂抢建造成实际占有事实。政府因欠帐而心虚,股份合作公司及村民乘虚而入。成为“历史遗留问题”。

 

随着土地房产价格暴涨,征地补偿款水涨船高。当年未能及时兑现的承诺,成为今天城市空间拓展巨大的负担。

 

大可以预见,深圳正在开展的以整治违建为重点的“十大专项行动”,其最大成效只能是遏制违建增长,并不能根本性地解决占城市总建筑面积半壁江山的违建问题。

 

除了宝安怀德、龙岗南岭等为数不多的股份合作公司能拼搏于市场,绝大多数股份合作公司只不过是这座城市的寄生体。它们坐拥万亿级资产,却对市场经济发展几乎没有贡献。




它们的主营业务是出租土地和厂房,收取租金,坐收城市发展红利。如龙岗横岗街道六约社区某村,2015年每位股民分红将近30万元(包含分配公司积累资金)。

 

与此同时,大量城市土地出让金,通过市区财政分配,不少于七成再回流到股份合作公司,由股份合作公司以项目承包的形式,进行社区管理和对城中村的公共配套设施修修修补补。

 

这些公司就是这样寄生于这座城市,可以说,到今天,它们已经与城市公共利益严重对立,成为横亘于城市发展道路上的一座座坚固的“堡垒”。


8


在中国社会主义实践历史上,恐怕只有上世纪50年代人民公社大食堂时期,农村才有所有人口集体吃大锅饭的现象。

 

而深圳的股份合作公司,无论男女老幼,转制时一律享受股份分红,与人民公社时期的吃大锅饭如出一辙,只是前者是分饭,后者是分钱。

 

自然,也就与国内其他城市的“大集体”、“小集体”集体经济组织有天渊之别。

 

股份合作公司虽然是在工商部门注册的法人机构,却不受《公司法》约束,而是依据《深圳经济特区股份合作公司条例》管理。

 

《条例》规定,它最主要的资产——土地不能抵偿债务,没有市场功能,却被折算成股份分配;它有20%-51%不等的集体股,却不知究竟属谁;它的股东发有股权证,却不知究竟是财产权还是福利分配权;它的股东表决权不是按股份大小计算,而是按人头计算……

 

一切显示,它完全不是市场化公司。

 

当全国各地推行国有企业、集体企业深化改革的时候,中国改革开放窗口城市深圳这种集体经济组织却横空出世,且成建制出现,共计900多家,控制着全市近半建设用地。实在让人不可思议!


9


2015年10月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深化农村改革综合性实验方案》,其中重要的内容是落实土地所有权、承包权、经营权“三权分置”,经营性资产折股量化。

 

也就是说,集体资产确权之后落实到具体的村民个人,以推动农村经济发展,是当前国家政策的基本方向。

 

在一个有关股份合作公司股权改革的沙龙上,深圳某区的一位集体经济主管领导介绍说:“关于股权改革,我区前任老领导就认为,只有把集体股分光,股份合作公司的问题才能彻底解决。”

 

所谓“分光”,分的是集体资产与集体土地使用权,而不是土地所有权(所有权已归国家),与当年小岗村包产到户的迫切心情一样。

 

那位前任老领导长期与各股份合作公司打交道,自然深知村民的想法与现实需求。

 

将集体土地使用权确权到村民个人,村民比其他任何人都更懂得怎样才是为自己好。

 

在《深化农村改革综合性实验方案》中,已经允许农民承包土地做抵押、入市,以及有偿退出实验,而正在修改中的深圳股份合作公司《条例》还会继续保留集体土地不得抵偿债务的条款吗?还会继续保留必须设置集体股的条款吗?

 

深圳股份合作公司集体土地的使用权,还会雷打不动像改革开放前的中国农村一样集中起来吗?

 

ReadMore






凯迪十六年 政经深水区

合作请联系微信:daniaozun

           长按二维码关注凯迪公号